Юусо Хиетанен: другие критерии успеха

Глава российского офиса шведской компании NCC Юусо Хиетанен рассказал "ДП" о преимуществах консервативного подхода к девелопменту. Конфликты с местными властями не поколебали планов NCC относительно развития в Петербурге. 140–летний опыт работы не позволяет ей просто быстро ухватить свой кусок пирога и уйти. Вы начинаете первый проект в центре Петербурга, почему решили сделать это сейчас, когда согласование таких проектов затруднено? — Мы всегда хотели строить здесь, но прекрасно понимали, что отношение к застройке в центре Петербурга неоднозначно, в том числе и у властей. Город сомневается, что появление новых зданий в центре необходимо. Но при этом мы понимаем, что реализация таких проектов, скорее всего, неизбежна, и нам это очень интересно. Просто нужно вести более тесный диалог с городом, выявлять потребности горожан. Необходимо понять, в развитии каких территорий заинтересованы власти и жители и как их застраивать. Расскажите о самом проекте. — Это проект реновации промышленной территории на Петроградской стороне — на наб. реки Карповки. В итоге получится комбинация исторических зданий и нового строительства. Новым для Петербурга в этом проекте станут жилые лофты. В Европе люди уже полюбили такие пространства, в них есть история, которую они чувствуют. У нас уже есть опыт подобных проектов в Северной Европе. Действующие российские строительные нормы затрудняют создание жилья в фабричных зданиях. Как вы справитесь с этим вопросом? — Нам, конечно, придется искать компромисс. Здания находятся в плачевном состоянии, и перед нами стоит сложная задача: с одной стороны, максимально сохранить исторический облик, гармонично вписать проект в архитектуру города, а с другой — дать району новую жизнь. Например, здание на ул. Попова, где мы хотим построить жилые лофты, нам придется восстанавливать. В любом случае это будет максимально эффективное и соответствующее закону решение. Обычно мы используем международные команды архитекторов, в составе которых западные и местные студии работают вместе. В этом проекте мы пошли другим путем и сотрудничаем только с российским архитектором, выбрав «Студию 44» Никиты Явейна (бывший глава КГИОП Петербурга. — Ред.), потому что он обладает опытом и знанием исторического центра. Мы планируем приступить к реализации проекта во II квартале 2014 года. Компания инвестирует около 3 млрд. рублей и в результате собирается построить 16 тыс. кв. м. жилых помещений и немного коммерческих. Есть ли у вас еще планы по работе в центре? — Конечно, нас очень интересуют пятна под застройку в центральной части города, на островах, бывшие промышленные территории, которые можно реконструировать. У нас уже сейчас есть участки в центре, но мы пока не можем обозначить ни их местоположение, ни площадь. Но эти участки больше, чем наш первый проект в центре (0,8 га). Кроме того, мы активно ведем переговоры о покупке земли — и не только в центре города. Мы будем продолжать строить, в том числе и в спальных районах, приоритетными для нас являются Московский, Приморский, Выборгский районы. Каков ваш земельный банк? — Я могу сказать только о публично анонсируемых проектах. Сейчас у нас в стадии строительства около 1,7 тыс. квартир, а в разработке — порядка 7 – 7,5 тыс. Планируете ли участвовать в программе реновации центра, если власти предложат для этого какие–то механизмы? — Это сложный вопрос, ответ на который не может быть получен в один момент. В долгосрочной перспективе нам было бы очень интересно участвовать в этой программе, если действительно будут приняты понятные финансовая и юридическая схемы. На самом деле мы уже активно ведем переговоры с городом на эту тему. Со своей стороны мы как раз стараемся найти и предложить работающие прозрачные механизмы для этой программы. На самом деле я вижу явную динамику в этом вопросе, город заинтересован в том, чтобы форсировать программу. Необходимый потенциал для реновации и расселений огромен, дома в центре города находятся в очень плохом техническом состоянии. Какой механизм был бы интересен для вас как для девелопера? — Главное — понять, как урегулировать отношения с владельцами квартир, понять, где будут жить люди, пока будет идти реновация. На самом деле это вопрос того, кто возьмет на себя риски. Случай каждого переселенца индивидуален, невозможно их все вписать в рамки одного договора. Для любого девелопера взаимодействие с каждым отдельным человеком — это слишком большой риск, поэтому принципиально, чтобы клиентские вопросы решало государство. Это, наверное, главное в работе с такими проектами. У нас был опыт реализации подобных проектов в Восточной Германии, где муниципальные власти занимались переселением жителей, а всю техническую программу брали на себя частные компании. Когда вы начинали свой первый жилой проект в Петербурге в 2008 году, вы говорили, что в ваших планах — каждый год начинать новый проект не менее чем на 1 тыс. квартир. Выполняете ли план или он изменился? — Это та минимальная цель, к которой мы стремимся. Планы могут корректироваться в силу разных обстоятельств: времени, которое требуется на разработку земельного участка, сложности получения согласований. Цель остается прежней, но ее реализация может быть немного отложена во времени. В этом году мы, как и планировали, выведем на рынок 1028 квартир, в 2012 году мы вывели 789. Какую долю рынка вы хотите занять в Петербурге? — На самом деле мы мыслим другими категориями. Мы прекрасно понимаем, что нам необходимо быть эффективными, выдавать определенный объем, приобретать новые участки и приносить прибыль, то есть достигать цели, которые перед нами ставят акционеры компании. Но важнее для нас быть полезными нашим клиентам. Так что я даже не знаю, какая у нас доля рынка в России. Здесь такой большой рынок, что нет никакой необходимости занимать большую долю на нем для того, чтобы работать эффективно. Справедливости ради стоит отметить, что на рынках северных стран и в Германии, мы являемся одним из крупнейших девелоперов в области жилищного строительства. Сколько вы готовы инвестировать в российский рынок и будет ли эта сумма расти? — Она возрастает, но это зависит от многих факторов. Компания имеет некий капитал, но выбор, в какую страну инвестировать, происходит на конкурентной основе. Общий оборот NCC в 2012 году составил 6,7 млрд. евро. Сумма инвестиций может меняться, так что я не могу раскрыть планы и даже назвать сумму инвестиций за прошлый год. Но мы растем, инвестируем все больше и больше средств в Россию. Часть инвесторов ушла с российского рынка в 2008 году, мы же остались и постоянно приглашаем новые компании, чтобы они инвестировали свои средства в Петербург. Наша долгосрочная задача — поменять отношение западной прессы и инвесторов к российскому рынку, и мы наблюдаем положительную динамику. В текущей европейской экономической ситуации, когда из России приходит немного хороших инвестиционных новостей, мы своим примером показываем, что здесь можно работать, соблюдая рамки корпоративного кодекса. Это очень длинный путь, который требует постоянного присутствия на рынке. Компания уже 40 лет работает в России. Были и хорошие, и плохие времена, и мы планируем и дальше работать и развиваться здесь. Мы не собираемся быстро ухватить свой кусок пирога и уйти. Большую часть из этих 40 лет вы не инвестировали свои средства, а были подрядчиком. Сейчас власти ужесточают требования к застройщикам. У вас возникли проблемы с реализацией проекта в Мурино. Не собираетесь уйти, например, в Московскую область? — Сегодня Петербург и Ленобласть — наше приоритетное направление, инвестировать в Московский регион пока не планируем. Мы консервативны, компании уже 140 лет. Но изменения неизбежны, их не нужно бояться. Если верить в то, что рынок перспективный, то изменения нужно просто правильно оценивать, принимать и адаптироваться к ним. С точки зрения рынка Петербург — превосходное место. Что касается ситуации в Мурино (из–за недостаточности социнфраструктуры был отменен ранее одобренный градплан территории, на которой NCC планировала вести застройку. — Ред.), она носила для нас критический характер, потому что мы столкнулись с этой проблемой уже после приобретения земли, после того как получили все согласования и инвестировали средства. Сегодня, выбирая новые участки, мы прежде всего обращаем внимание на возможность создания социальной инфраструктуры. Нам важно сразу понимать, какой механизм мы можем использовать. Главное — чтобы схема была прозрачной. Конечно, это повлечет изменения на рынке, и затраты компании увеличатся. Похожая ситуация была в странах Северной Европы, где в 1970–1980–х годах мы точно так же вместе с властями реализовывали социальные проекты. В Мурино, я думаю, нам удалось найти компромисс с властями Ленобласти, устраивающий обе стороны. Если вы нашли компромисс с властями, почему же все–таки подали в суд? — Обращение в суд касается оспаривания решения об отмене градплана и отказа в выдаче разрешения на строительство части проекта. Мы договорились, но решения не зафиксированы на бумаге. В любой стране в такой ситуации компания, не имея реального документа на руках, обратилась бы в суд. Сейчас мы находимся на этапе утверждения нового проекта планировки. Так что, я считаю, что эту ситуацию мы разрешили. Скорее всего, ситуацию возможно разрешить в досудебном порядке, мы стремимся именно к этому. Для нас, в общем, не так важен сам процесс утверждения нового проекта планировки, сколько важен результат. Мы готовы участвовать в строительстве начальной школы, взять на себя обязательства по расширению детского сада. Но мы рассчитываем на механизмы компенсации, которые сегодня разрабатывает правительство Ленобласти. Пару лет назад вы говорили, что для NCC в Петербурге потенциально интересно не только жилищное строительство, но и реализация отдельных коммерческих проектов. Так ли это сейчас? — Мы все еще заинтересованы, но рынок коммерческой недвижимости сейчас не очень активен, поэтому и наше развитие в этом направлении идет поступательно. В перспективе это могут быть и отдельные объекты, и комплексные проекты с реализацией различных функций. У нас есть подобный опыт в других странах. Например, в Тампере и Пасила мы осваиваем пространство над железнодорожными путями, которые проходят в центре городов и занимают очень большое пространство. Фактически это новый тренд на рынке в Европе: коммерческая и жилая функции реализуются над путями или трассами. Подобные концепции можно применять и в Петербурге. Не секрет, что у РЖД есть планы по такому развитию вокзалов Петербурга. В частности, ваша компания планировала поучаствовать в реновации Финляндского вокзала. Речь идет о том, чтобы инвестировать в этот проект или работать как подрядчик? — Пока этот вопрос находится на очень ранней стадии обсуждения, решение не принято, и ничего определенного об этом сказать нельзя. Обычно, если мы принимаем участие в подобных проектах, мы стараемся брать на себя обе роли — инвестора и подрядчика. Но, повторюсь, слишком рано говорить об этом. Сложно назвать даже конкретные сроки. Многое зависит от рынка, от схем реализации. Мы — публичная компания, наши акции котируются на бирже, и для нас возможно участие только в минимально рискованных проектах, схемы реализации которых прозрачны. Вы знаете пять языков и уже 7 лет живете в России. Почему же мы говорим сейчас на английском? — Мы можем говорить по-русски, но это пока сложно для меня. Я даже немного смущен, ведь за это время я мог бы узнать русский как родной. На самом деле это моя личная цель, я каждый день занимаюсь языком. Но практики немного: в офисе все хорошо говорят на английском, а в семье мы говорим по-фински. Но, поскольку я играю в футбол и занимаюсь боксом, я по крайней мере знаю всю необходимую в этих случаях лексику, и это не всегда хорошие слова. Моя жена читает русскую классику на языке авторов, я бы тоже так хотел. И я, безусловно, сделаю это. Наши дети ходят в русский садик и говорят там на русском — это наш выбор, хотя были варианты отдать их в финский или английский садик. Вы сказали, что увлекаетесь футболом, а в хоккей не играете вслед за вашим известным тезкой–хоккеистом? (Юусо Хиетанен — финский хоккеист, играет за нижегородское «Торпедо». — Ред.) — Хоккей — это весело, но я в него не играю. Хотя каждый раз, когда я пересекаю финскую границу, меня спрашивают: «Как прошел матч?» Моя мама иногда привирает, когда кто–то из знакомых, которые не очень в курсе, спрашивает: «Ну, как твой сын сыграл?» Она говорит, что хорошо. Наверно, маме гораздо приятнее чувствовать себя мамой звезды хоккея, чем главы девелоперской компании. Может быть, мне надо начать играть в хоккей! Источник: http://www.dp.ru/a/2013/05/13/Drugie_kriterii_uspeha/